Legal Alert | Planowane zmiany terminu uchwalenia planów ogólnych i ich wpływ na decyzje o warunkach zabudowy

W konsekwencji zmianie ulegną również inne powiązane terminy, określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmienionej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U.2023.1688) (Nowelizacja 2023), w tym dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - strefy planistyczne

Zgodnie z Nowelizacją 2023 plan ogólny zastępuje dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które uznawane było za dokument zbyt szczegółowy i rozbudowany. Dzieli on obszar gminy na strefy planistyczne. Nowelizacja 2023 dopuszcza 13 stref planistycznych, m.in.: strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefę usługową, strefę gospodarczą czy strefę zieleni i rekreacji. Od rodzaju strefy planistycznej dla danego terenu, określonego w planie ogólnym, uzależnione będą postanowienia miejscowych planów zagospodarowania  przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest także, aby teren położony był na określonym w planie ogólnym obszarze uzupełnienia zabudowy.

Plan ogólny – podstawa do wydania decyzji o warunkach zabudowy

Przepisy Nowelizacji 2023, zgodnie z którymi decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na podstawie planu ogólnego, miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z założeniami Projektu Nowelizacji 2025, termin ten zostanie wydłużony do 1 lipca 2026 r. Do tego czasu, dla wniosków złożonych przed dniem uchwalenia planu ogólnego, decyzje będą wydawane na podstawie obowiązujących przepisów, a więc zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Problemy mogą pojawić się w przypadku nieuchwalenia planu ogólnego do 30 czerwca 2025 r., ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami to właśnie plan ogólny stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy. Brak uchwalenia przez gminę planu ogólnego sprawi więc, że od 1 lipca 2026 r. nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Otwartą pozostaje dyskusja, czy w takim przypadku możliwe będzie dochodzenie odszkodowania od gminy, której zaniechanie uchwalenia planu ogólnego uniemożliwi wydanie warunków zabudowy. Ustawa planistyczna przewiduje odszkodowanie za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości lub zmniejszenie jej wartości w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A contrario ustawa nie przewiduje takiego odszkodowania w przypadku wydania lub niewydania planu ogólnego. Wydaje się jednak, że odszkodowania będzie można dochodzić na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego za niezgodne z prawem zaniechanie władzy publicznej. Wykazanie poniesienia szkody przez podmiot, który nie mógł otrzymać decyzji o warunkach zabudowy, będzie bowiem trudne, ale nie niemożliwe. Z kolei nieuzasadnione obiektywnymi powodami nieprzygotowanie planu ogólnego będzie wypełniać przesłankę niezgodności z prawem. Dopiero praktyka pokaże jednak, w jaki sposób podejdą do tego zagadnienia sądy rozstrzygające potencjalne spory.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej – znaczne ograniczenie

Poza strefami planistycznymi plan ogólny będzie określać także gminne standardy urbanistyczne które obejmują gminny katalog stref planistycznych oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Ustalenie tych standardów może doprowadzić do znacznego ograniczenia możliwości budowy obiektów mieszkalnych. W przypadku ustalenia przez gminę gminnych standardów dostępności, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego realizowana ma być funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji będzie położona w odległości nie większej niż 1 500 m w miastach lub 3 000 m poza miastami od szkoły podstawowej oraz w odległości nie większej niż 1 500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni co najmniej 3 ha i 3 000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha. Odległości te oraz powierzchnia terenów zieleni mogą być ustalone przez gminę inaczej niż przewiduje to ustawa. Gminy będą mogły uwzględnić w standardach dostępność do innych elementów infrastruktury społecznej takich jak przedszkola, żłobki, ambulatoria podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domy kultury, domy pomocy społecznej, urządzone terenu sportu, przystanki publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowe, apteki oraz posterunki policji lub posterunki jednostki ochrony przeciwpożarowej. 

Przyjęcie przez gminę standardów dostępności spowoduje więc znaczące ograniczenie możliwości lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Podobne regulacje przewiduje już obecnie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ograniczając je jednak do większych inwestycji w wyniku których powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10. Nowelizacja ustawy planistycznej nie przewiduje takiego ograniczenia. Oznacza to, że warunki standardów dostępności będą musiały być spełnione nie tylko przez profesjonalnych deweloperów realizujących duże inwestycje, ale i osoby fizyczne chcące wybudować dom dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Może to oznaczać brak możliwości wybudowania domu na swojej działce tylko i wyłącznie dlatego, że znajduje się on w zbyt dużej odległości od szkoły czy parku. Rozwiązanie to wydaje się być nieracjonalnym ograniczeniem możliwości zagospodarowania działki budowlanej w szczególności biorąc pod uwagę postępujące zmiany demograficzne i związane z nimi likwidacje wielu szkół. Gminy nie muszą przyjmować gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej ani określać odpowiednich odległości w inny sposób niż w ustawie, więc dopiero ich praktyka pokaże, czy uregulowania te realnie ograniczą możliwości lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Nowe decyzje o warunkach zabudowy ważne tylko 5 lat

Zgodnie z nowymi przepisami, decyzje o warunkach zabudowy wydawane będą na okres 5 lat. Tego ograniczenia nie stosuje się do decyzji wydanych na podstawie dotychczasowych przepisów, a więc w toku postępowań wszczętych na podstawie wniosków złożonych do końca bieżącego roku. Najprawdopodobniej także ten termin zostanie wydłużony do 30.06.2026 r. Jeśli więc potencjalnemu inwestorowi zależeć będzie na tym aby decyzja była ważna dłużej niezbędne będzie złożenie wniosku na tyle szybko aby uzyskać prawomocną decyzję przed wejściem tego terminu. Decyzje takie będą bowiem wydawane na zasadach sprzed Nowelizacji 2023, czyli na czas nieokreślony i będą musiały być zgodne z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.