Neue Risikobewertung bei Wohnimmobilienfonds

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Offene Immobilienfonds gelten als vergleichsweise sichere Anlageform, die vor allem Privatanleger und risikoscheue Investoren adressieren. Das geringe Risiko wird üblicherweise durch eine Einstufung in niedrige Risikoklassen dargestellt. Angesichts steigender Zinsen, zunehmender Inflation und geopolitischer Unsicherheiten sind auch diese Produkte jedoch unter erheblichen Druck geraten. Neben beträchtlichen Wertverlusten einzelner Fonds wie dem „Uni Immo Wohnen ZBI“, der im Rahmen einer Sonderbewertung im Juni 2024 eine Werteinbuße von etwa 17 % erlitten hat, stellt nun auch die Rechtsprechung neue Anforderungen an die Risikoeinstufung mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Praxis der Fondsanbieter, Vertriebspartner und Anleger.

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Anlass war eine Klage, die eine Verbraucherzentrale gegen die Fondsgesellschaft erhoben hat. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Urteil v. 21.11.2024, 4 HK O 5879/24) entschied, dass der Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ Anleger im Basisinformationsblatt unzureichend über Investitionsrisiken informiert habe. Konkret hob das Gericht hervor, dass die Einstufung in die niedrigeren Risikoklassen „2“ und „3“ erfolgte, obwohl nach den Bewertungsmodalitäten eine höhere Einstufung in die Risikoklasse „6“ erforderlich sei.

Wesentliche Erkenntnisse: 

• Die börsentägliche Ermittlung von Rücknahmepreisen der Fondsanteile genügt nicht, um das Bewertungskriterium einer niedrigen Risikoklasse zu erfüllen. Die Rücknahmepreise bilden lediglich eine Schätzung der jeweils quartalsweise erfolgten Bewertungen ab.
• Die Bewertung setzt vielmehr die konkrete monatliche Wertermittlung des gesamten Immobilienbestandes voraus. Wird dieser Wert nicht tatsächlich monatlich ermittelt, ist ausweislich dieses Urteils im Basisinformationsblatt eine Einstufung in Risikoklasse „6“ vorzunehmen. Ein deutlich höheres Risiko, als die Kleinanleger gewohnt sind.

Dies hat somit eine deutliche Verschärfung der Risikoeinschätzung zur Folge, durch die Anleger verstärkt auf ein erhöhtes Verlustrisiko hingewiesen werden. In der Praxis stellt eine monatliche Neubewertung des gesamten Fondsimmobilienvolumens zudem nicht nur einen erheblichen Verwaltungs- und Organisationsaufwand dar, sondern verursacht auch hohe Kosten, die letztlich vom Anleger getragen werden müssten.

In Reaktion auf die Entscheidung des Gerichts hat sich bereits der offene Immobilienfonds „Wertgrund Wohnselect D“ mit einem Fondsvolumen von ca. 332 Millionen Euro dazu entschlossen, von ehemals quartalsweisen Immobilienbewertungen präventiv auf einen Monatsturnus umzustellen.
Weitere Fondsanbieter, insbesondere mit höheren Fondsvolumina, ließen bislang eine Reaktion ausbleiben und haben ihren Bewertungsturnus noch nicht angepasst.

III. Ausblick

Innerhalb der Branche könnten Fondsanbieter und Vertriebspartner wegen der Entwicklungen in der Rechtsprechung gehalten sein, die Risikoeinstufung genaustens zu beobachten. Um einer Einstufung in Risikoklasse „6“ entgegenzuwirken, könnte eine monatliche Neubewertung der Immobilien in Erwägung zu ziehen sein. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Risikoklasse „6“ von Anlegern als besonders riskant empfunden wird. Dadurch könnten Anlegermittel ausfließen und weitere Investitionen gemieden werden, da sich die Anleger potentiell stärkeren Investitionsrisiken bewusst werden.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, die Fondsgesellschaft hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Bis eine höchstrichterliche Entscheidung ergeht, kann also noch dauern. In jedem Fall wird ein abzuwartendes Urteil wegweisend für die Anlageklasse der Wohnimmobilien werden.