„Mietrecht II“ – Neue Regeln, neue Risken, neuer Handlungsbedarf

Der am 29. April 2026 im Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf „Mietrecht II“ bringt spürbare Änderungen für Wohn- und Geschäftsraummiete. Im Fokus steht eine weitere Stärkung des Mieterschutzes – vor allem bei Mietpreisbremse, Indexmieten und Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Gleichzeitig enthält der Entwurf punktuelle Erleichterungen für Vermieter, insbesondere bei Modernisierungen.

Besonders relevant für die Praxis: Bei Kurzzeitvermietungen soll künftig klarer abgegrenzt werden. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist grundsätzlich auf 6 Monate, in Ausnahmefällen auf bis zu 8 Monate, begrenzt und setzt ausdrücklich einen besonderen vorübergehenden Bedarf des Mieters voraus.

Auch für möblierten Wohnraum werden die Regeln konkretisiert: Der Möblierungszuschlag soll künftig transparent, begrenzt und bereits vor Vertragsschluss offengelegt werden. Erfolgt dies nicht, gilt die Wohnung vorübergehend als unmöbliert vermietet.

Hinzu kommt eine neue Begrenzung für Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten: Steigerungen über 3 % pro Jahr sollen nur noch teilweise berücksichtigt werden dürfen.

Auch das Kündigungsrecht wird angepasst: Künftig kann eine einmalige Nachzahlung rückständiger Miete unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine bereits ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam machen.

Für Vermieter positiv ist die geplante Anhebung der Wertgrenze beim vereinfachten Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen von bislang EUR 10.000 auf EUR 20.000 pro Wohnung. Das erleichtert kleinere Modernisierungen spürbar.

Darüber hinaus enthält der Entwurf weitere Änderungen – etwa zur Digitalisierung von Betriebskostenbelegen, zur Datennutzung bei Mietspiegeln und zur mietrechtlichen Einordnung beim Eigentumsübergang zwischen Miteigentümern.

Noch ist das Gesetz nicht beschlossen: Es muss das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens ist offen. Klar ist aber schon jetzt, dass Teile der Neuregelung auch bestehende Mietverträge betreffen werden – insbesondere bei Indexmieten und Kündigungen. Die Vorgaben zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag sollen dagegen nur für neu abgeschlossene Verträge gelten.

Was jetzt beachtet werden sollte:

Für Vermieter steigt vor allem der Regulierungs- und Dokumentationsdruck. Besonders bei Kurzzeitvermietung, Serviced Appartments und möbliertem Wohnen sollten Vertragsmodelle, Offenlegungspflichten und Kalkulationen frühzeitig auf regulatorische Risiken überprüft werden. Auch Indexmietvereinbarungen und Kündigungsprozesse verdienen neue Aufmerksamkeit, weil künftige Anpassungen begrenzt und Kündigungen bei Zahlungsverzug erschwert werden. Zugleich bietet die Reform bei kleineren Modernisierungen praktische Erleichterungen, die bei der Investitionsplanung genutzt werden sollten.

Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung müssen Prozesse, Zuständigkeiten und Vertragsmuster zügig angepasst werden. Hausverwaltung sowie Property- und Facility-Management sollten frühzeitig auf die neuen Vorgaben vorbereitet werden. Eine strategische Anpassung kann jedoch schon jetzt sinnvoll sein.

Investitionen sind künftig stärker unter dem Blickwinkel der neuen Umlageregeln zu bewerten. Wegen der Änderungen im Kündigungsrecht empfiehlt sich zudem eine engmaschigere Überwachung von Zahlungsrückständen und die Prüfung alternativer Handlungsoptionen.

Die Neuerungen durch den Gesetzesentwurf „Mietrecht II“ im Detail:

Thema	Neuerungen	Folgen und Empfehlung
Kurzzeitvermietung	Klare zeitliche Grenze von 6 (max. 8) Monaten. Nicht erfasst sind Wohnheime, insbesondere Studenten- und Jugendwohnheime, die weiterhin nach § 549 Abs. 3 BGB als eigenständige Kategorie behandelt werden. Ausdrücklich nur bei „besondere[m] vorübergehenden Bedarf“ anwendbar (zuvor noch allenfalls ungeschriebene Voraussetzung).	Die Neuregelung ist besonders relevant, weil Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch bislang weitgehend vom Mieterschutz – insbesondere von der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), dem Kündigungsschutz und den Regelungen zu Mieterhöhungen – ausgenommen sind. Erfüllt ein Mietverhältnis die verschärften Anforderungen an eine Kurzzeitvermietung nicht, greift das reguläre Wohnraummietrecht mit sämtlichen Schutzvorschriften ein. Das Risiko der Anwendung des regulären Wohnraummietrechts steigt daher erheblich. Kurzzeitbezogene Geschäftsmodelle wie möbliertes Wohnen und Serviced Apartments sind auf Einhaltung der neuen Vorgaben zu überprüfen. Genaue Dokumentation von Vertragsdauer und Vertragszweck erforderlich.
Möbliertes Wohnen	Neue Auskunftspflicht: In angespannten Wohnungsmärkten – d. h. in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB als solche bestimmt wurden (derzeit u. a. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt a. M., Köln und zahlreiche weitere Städte) – soll der Zuschlag für Möbel gesondert ausgewiesen und vor Vertragsschluss offengelegt werden. Berechnung: Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und mittels einer gesetzlich festgelegten Methode zu berechnen sein (max. 1 % des Zeitwerts pro Monat oder 10 %-Pauschale der Nettokaltmiete bei voll möbliertem Wohnraum). Sanktion: Verstoß gegen Auskunftspflicht führt zu Fiktion als unmöbliert (bis zu 2 Jahre nach Nachholung der Auskunftspflicht).	Mietvertragsmuster sind anzupassen hinsichtlich Offenlegungspflicht und festgelegter Möblierungsbewertung.
Indexmiete	In angespannten Wohnmärkten nunmehr Kappung der Indexmiete auf bis zu 3 % (voll umlagefähig). Darüberhinausgehende Indexveränderungen können nur mit 50 % des Mehrbetrags angesetzt werden. Neue Kappungsgrenzen gelten auch für bestehende Mietverträge.	Indexmieten verlieren ihre Attraktivität als vollständiger Inflationsschutz. Ggf. sind andere Erhöhungsmechanismen (z. B. Staffelmieten) vorzusehen. Wirtschaftlichkeit bestehender Indexmietverträge muss ggf. überprüft werden.
Kündigung und Schonfristzahlung	Schonfristzahlung wirkt künftig auch gegen ordentliche Kündigung (zuvor nur außerordentliche Kündigungen), allerdings nur einmal pro Mietverhältnis und nur bei vollständiger Befriedigung des Vermieters.	Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters werden geschwächt. Zahlungsüberwachung der Mieter zu intensivieren, ggf. das Property Management entsprechend instruieren und hinweisen, dass Schonfristzahlung gegen ordentliche Kündigung nur ein Mal möglich ist.
Erhöhung der Wertgrenze für Kleinmodernisierungen	Vermieter kann bei Modernisierungsmieterhöhungen nun auch für größere Modernisierungen (bis zu EUR 20.000 statt wie zuvor EUR 10.000 pro Wohnung) das sog. vereinfachte Verfahren für die Modernisierungsumlage nutzen.	Dadurch entfällt in vielen Fällen die bisher erforderliche aufwendige und fehleranfällige Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, weil stattdessen mit pauschalen Abzügen gearbeitet werden kann. Dies führt zu einer erheblichen Vereinfachung der Berechnung der Mieterhöhung, reduziert den zeitlichen und administrativen Aufwand und senkt zugleich das Risiko von Streitigkeiten mit Mietern oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Investitionsplan frühzeitig anpassen und Wirtschaftlichkeitsanalysen inkl. Umlagefähigkeit durchführen.

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